マンションを一棟まるごとリノベーション！メリット・デメリットや費用相場も紹介

マンションの一棟リノベーションとは　

築年数の経過したマンションでも、一棟まるごとリノベーションすることで、資産価値や居住性を大きく向上させることができます。外観・共用部・専有部を一体的に刷新することで、物件全体に新たな魅力が生まれ、入居者満足度や賃貸・販売の競争力アップにもつながります。

この記事では、一棟リノベーションの主なメリット・デメリット、費用相場、実施時の注意点などをわかりやすく解説。マンション再生や収益改善をお考えの方は、ぜひ参考にしてください。

一棟リノベーションとは？

一棟リノベーションとは、マンションを1室ずつではなく、建物全体を対象に改修する大規模なリノベーションのことを指します。経年劣化が進んだ築古マンションを、構造躯体を残しながらも外観や設備、内装、共用部などを一新し、建物の価値を再生・向上させることが目的です。

新築のようなデザイン性と現代の暮らしに合わせた機能性を備えた住まいに生まれ変わるため、自宅用だけでなく、収益物件としての活用や空室対策にも有効です。築年数の古さによるマイナスイメージを払拭し、入居者に選ばれる魅力的な物件へと変化させる手法として注目されています。

一棟リノベーションの対象範囲

一棟リノベーションでは、マンション全体を対象に計画が立てられるため、その範囲は多岐にわたります。主な対象は以下の通りです

リノベーションの目的や予算、物件の状態によって改修範囲は変動しますが、建物全体の資産価値を高めるために“どこまで行うか”がポイントとなります。

マンションを一棟リノベーションするメリット

一棟まるごとのリノベーションは、単なる修繕とは異なり、物件の価値や魅力を根本から高める手法です。建物全体を刷新することで、長期的な収益性や安定性にも大きく貢献します。ここでは代表的な4つのメリットをご紹介します。

入居率や家賃収入の向上

老朽化したマンションは、設備や内装の古さが原因で空室リスクが高まりやすくなります。一棟リノベーションを行うことで、内外装の美観が向上し、現代のニーズに合った設備や間取りへと刷新されるため、物件の魅力が大幅にアップします。

結果として、入居率の改善や家賃単価の引き上げにつながり、安定した収益確保に貢献します。

費用を抑えた資産価値の向上

新築マンションに建て替えるよりも、一棟リノベーションの方が既存構造を活かせるため、コストを抑えやすいというメリットがあります。

外観や共有部をリデザインし、設備やインフラを更新することで、建物の見た目・機能性・快適性を総合的に向上させながら、資産価値を再生できます。売却時や資産評価の面でもプラスに作用します。

建物の長寿命化と機能性向上

配管や断熱材、給排水設備の老朽化は、放置すれば大規模な修繕が必要になることも。一棟リノベーションでは、見えない部分まで一括で更新できるため、将来的なメンテナンスコストを抑え、建物の寿命を延ばすことが可能です。

また、耐震補強や断熱性能の向上により、居住者の快適性や安全性も大きくアップします。

ターゲットに合わせた自由な設計

一棟すべてを自社で計画できるため、入居者層や立地特性に合わせてコンセプト設計がしやすいのも大きな魅力です。

例えば、「ペット共生型」「ファミリー向け」「テレワーク対応」など、明確なターゲットに向けた内装や設備を反映することで、他物件との差別化が図れます。結果として、入居者から選ばれやすい“魅力ある物件”へと変貌します。

マンションの一棟リノベーションのデメリット

一棟リノベーションは多くのメリットがある一方で、検討・実行には慎重な判断が必要です。特に大規模なプロジェクトであるがゆえに、コスト・調整・市場性など複数の課題が伴います。ここでは、事前に知っておきたい主なデメリットをご紹介します。

高額な費用負担

一棟まるごとのリノベーションは、専有部だけでなく共用部・外観・設備までを含めた大規模工事となるため、数千万円単位のコストがかかるケースも少なくありません。

また、施工中の空室期間や家賃収入の減少もあるため、初期投資だけでなく、収支バランスの長期的な見通しが重要です。資金調達の計画や、費用対効果を慎重に検討する必要があります。

立ち退き交渉の必要性

すでに入居者がいる状態で一棟リノベーションを行う場合、工事に先立って立ち退き交渉が発生する可能性があります。

契約内容や期間によってはスムーズに進まないこともあり、時間と労力、場合によっては補償金が発生するリスクも。交渉やスケジュール調整の負担は、事前に想定しておくべきポイントです。

対応可能な会社の少なさ

一棟リノベーションは規模が大きく、構造・法規制・共用部管理・施工管理など幅広い専門知識が求められるため、対応できる会社は限られています。

施工経験やノウハウのない業者に依頼すると、品質・コスト・スケジュール管理に不安が残ることも。信頼できる実績豊富なパートナー選びが成功の鍵となります。

需要の見極めとプランニングの難しさ

一棟全体を刷新するからこそ、ターゲットとなる入居者像やエリア特性に合ったプランニングが欠かせません。間取りや設備仕様を誤ると、入居率が思うように伸びず、高額な投資が回収できないリスクもあります。

周辺市場の調査、物件の強みの再定義、差別化ポイントの設計など、事前のマーケティングと企画力が非常に重要です。

マンションを1棟リノベーションする際のポイント

一棟まるごとのリノベーションは、大きな投資であると同時に、物件価値や収益性を高める大きなチャンスでもあります。ただし、成功のためには入念な準備と計画が不可欠です。ここでは、実施前に押さえておきたい3つの重要ポイントをご紹介します。

事前リサーチ

一棟リノベーションは、単なる内装の刷新ではなく、エリアの需要やターゲット層を見極めたプランニングが鍵となります。「どのような層がこのエリアで物件を探しているか」「競合物件はどんな仕様か」「空室率の傾向は？」といった市場調査を事前に行い、差別化できる企画設計を練ることが重要です。

デザイン性だけでなく、暮らしやすさ・機能性も含めて魅力ある住空間をつくることで、高い入居率を実現できます。

資金計画と費用回収計画

一棟リノベーションは工事費用が数千万円規模になる場合もあるため、資金計画と同時に投資回収の見通しを立てておくことが必須です。初期費用だけでなく、リノベ中の空室期間、再募集時の賃料設定、利回りや回収期間なども考慮したキャッシュフロー計算を行いましょう。

また、共用部や構造部分の補修など、想定外の費用が発生することもあるため、余裕を持った予算設定が成功のカギとなります。

ローン情報

物件購入とリノベーション費用をまとめて借入できる「一体型ローン」など、融資の仕組みも活用次第で資金調達がスムーズになります。金融機関によっては、築年数や耐震基準の適合可否が審査に影響することもあるため、事前に条件を確認することが大切です。

近年では、収益性や資産価値向上を評価するローン商品も登場しており、事業性をしっかり説明することで借入条件が有利になるケースもあります。資金調達に強いリノベ会社や不動産会社に相談するのもおすすめです。

マンションの一棟リノベーションにかかる費用相場

共用部分の費用

共用部分のリノベーションとは、外壁・屋根・エントランス・階段・廊下・共有配管・設備機器などを指します。建物全体の印象や安全性、耐久性を左右するため、一棟リノベーションにおいて最も重要な部分の一つです。

主な内容：

共用部の整備は、物件の第一印象や入居者の安心感を左右するため、早期に着手することが推奨されます。

専有部分の費用

専有部分のリノベーションとは、各住戸内の間取り・内装・キッチンや浴室などの設備を対象とする改修です。賃貸や分譲での収益を見込む場合、ニーズに合った空間設計が収益性を大きく左右します。

主な内容：

フルリノベーションで設備一新・間取り変更を行う場合、仕様グレードやデザイン性によって変動します。

マンションのリノベーション実例

ホテルライクな空間のマンションリノベーション

眺望の良さを活かしきれない間取りを一新し、景観と暮らしが調和する上質なマンションリノベーション実例です。

バルコニーに面してLDKと寝室を配置し、石目調の素材や落ち着いた色調で統一感あるホテルライクな空間を実現。キッチン横には収納一体型のワークスペースを設け、デザインと実用性を両立。お子様の成長にも対応する、可変性のある美しい住空間が完成しました。

ホテルライクな空間のマンションリノベーションの施工実例を見る

ワンルームのマンションリノベーション

通勤や利便性を重視し、中古マンション＋リノベーションした実例です。

サーフィンを楽しむご主人のため、玄関から洗面まで水に強いタイルを採用し、砂を持ち込まない動線を設計。ボードやウェットスーツ用の収納も完備しています。さらに、寝室と洗面の間には両側から出入りできるWICを配置。LDKと寝室をつなげた広がりのある空間も魅力の一邸です。

ワンルームのマンションリノベーションの施工実例を見る

ペットと暮らすマンションリノベーション

都心の中古マンションをリノベーションし、ギリシャ・エーゲ海の風景を思わせる空間にした実例です。白壁とオーク材、アーチ状の開口でデザイン性を演出。猫ちゃんのために壁に小さな通路を設けるなど、夫婦＋猫の快適な暮らしを丁寧に叶えた住まいです。

ペットと暮らすマンションリノベーションの施工実例を見る

マンションのリノベーションもリデザインへ

築年数が経過したマンションでも、一棟まるごとのリノベーションによって資産価値や居住性は大きく向上します。外観や共用部、専有部に至るまでトータルで再設計することで、新築同様の魅力を持つ物件へと再生させることが可能です。

リデザインでは、理想の住まいを丁寧にヒアリングし、ご要望やご予算に合わせてご提案をしています。ご契約後には工務店の相見積もりを行い、設計者が見積もり内容を確認し、適正の見極めもしています。

「理想の暮らし」をデザインすることが得意なリデザインで、リノベーションを検討の第一歩を踏み出してみませんか？

まずは、無料の資料請求または、無料の相談会へお気軽にお越しください。

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